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空頭大師 - 張平首頁
各大房企全力特價促銷,樓市寒冬來了嗎?
2019-11-05
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    近期,有媒體報道,龍頭房企恒大率先降價。數據顯示,恒大9月10054元/平方米的銷售均價,較去年同期下降約450元/平方米,降幅4.3%。這是恒大過去三年來首度出現銷售均價的掉頭向下走勢。除了恒大之外,還有碧桂園、潘石屹的SOHO中國等國內知名房企也都在降價促銷的行列中。

    據悉,恒大等房企大佬們這次主動促銷,采取了兩種方式:一是全員售房。上至房企高管,下至普通員工,凡是本企業的員工,都要幫忙促銷,每銷售出去一套,則有重獎。二是降價搶跑量。賦予銷售人員一定的調價權利,不求能賺多少,只要銷量能上去,資金能回籠就可以了。而作為龍頭房企的恒大這次能主動降房價在過去還是比較少見的。

    恒大等龍頭房企降價有兩大原因:一方面,房企業績下滑已成定局,但也要在年底再努力沖刺一下。2019年上半年,恒大實現營業額2269.8億元;凈利潤270.6億元,2018年同期為530.26億元;歸屬股東的凈利為149.2億元,去年11同期為308.05億元。這樣的銷售業績,不僅對不起龍頭房企身份,恐怕今年的既定目標也難以完成。

    另一方面,各大房企降價促銷,為了促進房產銷量上漲,這樣可以回籠資金。大型房企回籠資金既可以為房企的轉型升級提供現金流。就是降低房地產業務在集團中的比重,擺脫對房地產的依賴,同時,大型房企又可以為后面收購中小型房企做準備。截止今年已經有4-500家房企關門,此時大型房企有了資金可以低價收購中小房企,以便獲得中小房企手中大量的廉價土地。

    現在問題來了,各大房企在年底前全力特價促銷,房地產市場的寒冬來了嗎?對此,我們認為房地產市場的寒冬早已到來:首先,從去年下半年開始,房企們就準備轉型升級,萬科高喊“活下去”的口號,而去年下半年至少有18家知名房企改名“去房產化”。他們試圖,盡可能的減少未來房地產業績下滑,給企業帶來的不良影響。

    國內龍頭房企們并不是傻子,他們知道以后房地產生意不好做,要去投機化、去杠桿化,屆時就要達到“房住不炒”的目標,房企的黃金時代已經過去,白銀時代就要到來。各大房企紛紛轉投娛樂、科技、造車等其他領域,因為他們比我們更先意識到高房價已經難以維系,要提前開始轉型。

    再者,隨著國內經濟下行壓力較大,今明兩年,房地產市場開始降溫已經在所難免,龍頭房企們也深知,在國內經濟持續向好時,抓緊機會擴張實力,而一旦經濟出現周期性調整,房地產泡沫隨時有可能被剌破,現在恰好是去除房地產庫存,回籠資金的時候,若真到了房地產開始深度調整時,再想著拋售房產或者轉型升級就為時太晚了。

    最后,今明兩年是房企的洗牌之年,2019年已經有數百家中小房企關門歇業。這主要是中小房企在2015年-2016年經濟形勢一片大好時,舉債擴張圈地建房,如今債務正在集中到期。一旦中小房企無法回籠資金,資金鏈就有斷裂危險。屆時,整個房地產行業的大洗牌就此開始,未來大部分中小房企或被大型房企兼并、收購。房地產市場進入調整周期沒有懸念。

    年底龍頭房企紛紛降價售房,既有快速回籠資金,完成企業轉型的需要,又有準備大肆收購即將到閉的中小房企意圖,因為目前房地產市場正在發生巨變,這既有房地產黃金時代已經過去,又有國內經濟下行,房地產自身也面臨調整周期,若再依賴于房地產業,那無疑是不會有任何出路。未來房地產將去投機化,會逐步降溫,房價隨著當地居民收入波動。

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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業。現任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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