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空頭大師 - 張平首頁
怎么理解房價如蔥這句話?房價真會如蔥嗎?
2019-12-05
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    房價如蔥是馬云“首創”。2017年,馬云在杭州舉行的全球峰會上發表主題演講,他表示,過去8年內中國的房價整體處于大幅上漲的狀態。8年后中國最便宜的東西有可能就是房子。同時,馬云還告誡大家,年輕人要學會租房。馬云說房價如蔥,迎合了很多人的喜好,于是乎大家奔走相告。

    當年,馬云預言若干年后中國的房價如蔥,主要有三層含義:第一層,中國的高房價與上世紀90年代的日本房價一樣,漲得容易,下跌也很快,只要大家堅持不買房,房價會在幾年后,回到多數人買得起房的程度。馬云在鼓勵大家,只要你努力,將來一定買房很輕松。第二層,馬云勸告那些剛畢業,甚至還沒畢業的就要買的年輕人,先學會租房居住,國外年輕人都是這樣,誰能一步登天?等高房價泡沫擠干了,大家收入也提高了,買房還真的不算什么事兒。

    第三層,現在房價貴得出奇,都趕超美國和日本最高房價,需要普通家庭花費六個錢包,還貸30年才能如數還清,而未來國內房價會跌得跟現在相比就如蔥價一樣便宜。實際上馬云的預測房價如蔥價,還真的出現了,一些地區房價跌得面目全非。比如鶴崗的房價五六萬就能買一套,雖説沒到蔥價,但這么低的價格也差不多如蔥了,這讓馬云預言成真了。

    那么,未來全國各地的房價真的會跌到蔥一樣的價格嗎?我們認為至少會跌到,多數家庭都買得起的價格吧!首先,中國人口的出生率在下降,80后少于70后,而90后又少于80后。更要命的是,即使國家放開了二胎政策,國內人口出生數量還是從2017年的1700萬,降到2019年1100萬,人口斷崖式下跌了600萬。這意味著,未來幾年甚至十幾年后,買房的人越來越少,很多家庭上一代人傳下來好幾套房,購房需求大幅度萎縮,説房價如蔥價還是客氣的,可能房子根本就是沒有要。

    再者,中國的貨幣政策不可能一直寬松,中國居民杠桿率已經到達了極限,有80%的城市居民加了杠桿。高房價是靠貨幣政策寬松所引發的,2008年中國的M2規模是40萬億人民幣,而2019年10月末,我國M2余額是194.56萬億元,在短短的10年時間里M2漲了4.85倍,各地房價也差不多漲了4-5倍左右。而隨著M2增速的放緩,以及房地產調控的收緊,貨幣政策也不可能像過去那樣大水漫灌了。所以,高房價一旦失去了寬松貨幣政策的支撐,就難有繼續上漲的可能,只能步入擠泡沫過程。

    再次,未來國家要建立健全長效機制,房價真的不值錢了。房地產稅要推出,將在房產保有環節開征房產稅,同時還要完善商品房、共有產權房、租賃房這三大市場,讓高收入群體購買商品房、中低收入群體購買共有產權房或租房居住,這樣通過多主體供給,多渠道保障,讓每個家庭都有房居住,屆時,商品房的購房需求將會分化掉,投機炒房無處循形,炒房根本沒有土壤,房價最終要回歸居住屬性,與當地居民收入掛鉤。

    最后,商品房的空置率太高,像北京、上海等一線城市商品房空置率都達20-30%,其他中小城市的空置率則更高,中國的房子早已處于飽和狀態,就算沒有增量新房入市,僅是目前全國的存量房也夠37億中國人口居住。所以,如果房價一旦下跌,或者開征房產稅,就會有大量房產擁向市場出售,導致國內商品房一下子供大于求,房價如蔥價的預期肯定能實現。

    馬云預言房價會跌到如蔥價,很多人表示質疑,實際上,他所講的蔥價與我們想像的是不同含義,馬云所説的蔥價是多數家庭都能買得起,而且屆時的房價與現在相比有著天壤之別,感覺比現在便宜出不少。實際上,馬云的房價如蔥的預言也正在一步步實現過程中,因為國內年輕人口越來越少、住房空置率居高不下,貨幣政策開始收緊等因素,導致未來房價將會出現大調整。更關鍵的是,隨著房地產長效機制的推出,商品房炒不起來,只能回歸自住屬性,未來商品房肯定能讓多數家庭買得起。

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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業。現任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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